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厦门房价研究——居住氛围对房价的影响
本文不预测房价涨跌，仅就客观市场价格进行分析，用于帮助大家判断住房价值。 01 居住氛围对房价影响 通常我们分析楼盘，会关注学区，商场，地铁等纸面配套实力。 但去年分析某些楼盘时，突然听到一线的投资客或中介，提到“人气”“居住氛围”。 有的地段，虽然纸面配套很齐全，但在他们眼里，就是缺乏居住氛围，价格起不来。 注意，本文不涉及对未来房价的预测，仅仅是分析。 我最近走遍了思明东两岸金融中心CBD，查看了一路上的住宅，对此，有所感悟。
两岸金融中心的三个地段
东部两岸金融中心，沿海路段，已经建成的其实就是三大块CBD，房价也依次排列： 1、会展北+岭兜 2、观音山 3、五通 首先看会展北+岭兜 会展北貌似只有海峡国际+联发滨海名居这两个楼盘，但加上北面的峯汇里，还有岭兜住宅，其实居民是很多的。 而会展金融中心，相比之下，只有周边住宅面积的几分之一。 这么多的人口，居然能养活君尚+jfc+cocopark三个商场，紧接着还要开海峡国际五期的商业，未来前埔村地块出让，又会为片区导入人口。 平常不仅上班时，会展地段很热闹，哪怕下班后，路上依然也有不少行人，生活氛围较好。 片区入住率也很高，我们可以从挂牌率看出这一点，挂牌率低≈入住率高。 会展北的二实小展城+双十思明学区挂牌率低至2.7%，是厦门挂牌率最低的学区之一。 顶尖学区+三商场聚集人气，配备几小块高端CBD适当增加高收入人群居住需求，所以会展北生活氛围较好，房价也是。 再看观音山。 商业占大部分，住宅面积只占商业面积的一半不到。 由于人口较少，导致观音山学区一直商品房两一致生源不足，至今仍然收外口，学校成绩难以提高。 片区内也支撑不起一个商场运作，要知道商场也是聚集人气的法宝之一。 商业众多虽然白天有人气，但只有上班，晚上就是冷冷清清。 所以，观音山房价明显就要比海峡低很多，因为居住区不够大，商业占比太高，普通住户人口少，所以人口密度低，人气与生活氛围一直无法提高到一个水准之上。 当然，房价低也有房价低的好处，观音山房价至今低得很稳定，这两年的下跌对观音山影响较小。 五通片区就更不用说了，毛都没有。 就一个安置房小区，五通小区，甚至与高林有环岛干道分割。 以后这边商品房地块怎么出让？毫无生活氛围既视感，就不会让人有购房欲望。 五通片区开发还需要很多年，至少先把商业大楼都盖好，人搬进去再说。
五缘湾外湾对比
五缘湾外湾的湾东，也是一样的问题。 在湿地公园TOD进驻之前，这里的楼盘就只有4个，新景缘+国贸蓝海+五缘公寓+恒禾七尚。 商业其实不少，我们看图，老的住宅地块面积只比商业地块多一些。 而且湾东这4个盘，其中三个全是大户型，那豪宅的入住率当然是比较低的，因为他们房子多嘛。 入住率低，住户少，又没商场，又导致音乐学校的两一致生源少出不了成绩，片区确认人气与居住氛围，所以湾东的二手房价以前一直比湾北便宜两三万。 所以湿地公园TOD真是救了湾东，给这里带了商场，未来也会增加两一致生源。 再看湾北，又是另一个极端。 湾北除了住宅和学校，毛都没有，没有CBD，连商场都没有！ 那又怎么样？ 湾北6665户商品房，人口高居五缘湾各个地段第一名（未来会被钟宅反超）。 这里的人口足以支撑一个顶尖学区，虽然缺乏商场聚集人气，但生活氛围也还不错，所以房价历来也不输配套齐全的内湾。
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