厦门土地市场面临困境,开发商接盘能力不足
根据最新数据,2023年厦门成功出让14宗宅地,总计价建筑面积约125万方,总吸金约364.45亿。而2024年厦门共完成13幅住宅用地出让,拍地总收入291.8亿元,下降20%。这说明今年厦门土地市场依然艰难,尤其是岛内的土地出让非常困难。
土地能不能出让,最重要的一个条件,是各家开发商有没有能力接盘。去年厦门岛内地块,全是建发接走。为什么?因为其他亲儿子都接不动了呀。这也导致一个局面,建发现在手里有4个岛内存量地块,全部还没开盘。分别是东渡,下湖2块,天琴海北。如果建发今年再拿地,那就是5个岛内地块,再加上处于尾盘的五缘鲤,建发的资金压力可想而知。
最近处于风口浪尖的国贸更不用说了,去年拍的将军祠,至今都没法开盘,现在还要重新改成第四代,继续拖。这种情况下,国贸顶多再硬着头皮接一块将军祠,也差不多要弹尽粮绝了。象屿重心不在厦门,去年翔安实小地块都没继续接,还要和其他开发商合作,所以也指望不上。轨道岛内预定是五通,但也得等湿地公园TOD清盘再说,也许下半年有机会接五通吧。
亲儿子去年全部尽了最大能力接盘了,目前弹尽粮绝,存货过多,今年顶多能接将军祠新地块与五通。至于央企,能指望吗?去年有央企工作人员表示,厦门以前土地市场很有规划,但近年来规划得不好,所以他们拿地的计划总部都不批。这不是亏钱不亏钱的问题,而是厦门拿地的去化速度与收益率太差。在厦门拿地,需要与其他城市公司竞争,而其他城市的去化速度更快,收益更高,导致厦门公司的竞争处于下风。
厦门前几年的土地规划确实缺乏长期思维,去年还出配建房低价砸盘,把房价打下一万,顺便套住了一批开发商。这也导致厦门以前多年积攒起来的土地价值,去年也被迫频频降价。今年厦门楼市还要继续面临配建房与安商房的考验。尤其是安商房的处理方式,值得关注。
厦门土地市场面临困境,开发商接盘能力不足。亲儿子已经接不动了,央企也不愿意在厦门拿地。厦门需要重新规划土地市场,提高去化速度与收益率,才能吸引更多的开发商参与。
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