10W的源昌宝墅湾，是高估了还是低估了？

来源：吉屋网发布时间：2022-05-11 22:35:55

在五缘实验学区的加持下，五缘外湾的价格，现在算的上是厦门的天花板。单价*的新景国际外滩，凭借极高的赠送率，单价一度成交到13W。现在虽然有所回落，但依然能卖到11W左右。五缘实验片区其他的几个盘，虽然价格稍低，但也要10W一平左右。

划片五缘实验的7个楼盘中，源昌鑫海湾和源昌宝墅湾跟新景外滩一样，拥有几乎超高赠送率。这两个小区的成交单价，目前也都在10W左右。源昌宝墅湾的159平户型，实得面积可以达到230平。这个实得面积，相当于建面在280平左右的平层户型。如果折算下来的话，源昌宝墅湾目前的价格，可以看作相当于同等使用面积的平层户型卖大概6W一平。

目前岛内的学区房都不便宜，同样在岛内东部，划片双十思明分校的海峡国际社区，在公摊高达30%，并且无赠送的情况下，大户型单价也卖到了9W一平。而思明老城区的老破小，单价也要6-7W不等。如果按折算单价来算的话，划片厦门顶级学区的源昌宝墅湾，价格比海峡国际便宜了三分之一，似乎很有性价比。那么事实真的是这样吗？

如果抛开学区不谈，源昌宝墅湾所处的地段，其实有很大的硬伤：该项目位于翔安大桥引桥、环岛干道与环岛东路的夹角，斜对面就是高崎机场T4航站楼。未来翔安大桥通车后，该项目不仅要受到主干道大货车的噪音影响，还要受到机场航班起飞的噪音困扰。该项目与地铁口的距离，也达到1.3公里，无法步行到达，不像同板块的国贸润园和亿力悦海那样拥有地铁口的便利性。当然，住在这的人不一定需要地铁，但地铁口对于提升项目价值还是有着不小的作用。

任何一个大城市，机场所处的地段，都是相对偏远的地段。而源昌宝墅湾就处于机场斜对面，也说明了该项目本身的区位，在岛内也是相对较差的。将该项目与五缘湾板块联系在一起的纽带，更多的是因为它能够与临近五缘湾地铁口的中铁元湾、国贸润园等盘拥有相同的学区划片。如果不是因为学区的话，该项目本身的地段，其实与高崎并无太大差别。

学区的价值，更多是体现在总价上。因为无论房子面积多大，一套房子也只能对应一张学票。对于源昌宝墅湾这样的高总价项目来说，学票价值对价格的贡献比例，其实不会太高。即使划片五缘实验，也不能完全抵消掉其区位上的劣势。源昌宝墅湾的学区优势，其实不足以支撑它目前的价格。

而在买卖二手房的时候，也要考虑到评估价的影响。即使复式户型拥有高赠送，复式的二手房价格相对平层也会有非常明显的溢价。但复式户型的评估单价，并不会比区位相同的平层户型高多少。这也就意味着，比起买入平层户型，购买复式户型所需要支付的*比例会高得多。相比复式户型，同样的*，可以买到产权面积大得多的平层户型，而这也是阻碍高赠送复式户型相对平层户型进一步拉开价差的原因。

并且，复式户型由于需要爬楼梯，对于老人来说其实并不友好。有三代同堂需求的购房者，往往也更愿意选择平层户型。复式户型的价格，不能简单的按实得面积来折算。综上所述，源昌宝墅湾目前的价位，处于被严重高估的状态。