批量供应下，岛内东部如何选筹？

来源：吉屋网发布时间：2022-04-11 15:18:39

在之前的文章中，有提及网上流传的第二次土拍供地计划，岛内有多达5幅地块在出让列表中：

湖滨四里取消出让后再战、

联谊广场南侧地块、

古地石F20地块、

五缘湾H06地块、

湖边*北侧地块，

总建共计284820平方米

这其中，又有3宗地块位于岛内东部。加上去年12月岛内东部出让的两幅地块以及今年首场土拍的3幅地块，今年岛内东部将形成8个新盘同台竞技的局面。而在目前岛内新盘之间竞争加剧的情况下，岛内买房，也是要分板块的。下面便对这几宗地块及其所处的板块进行一个分析对比：

岛内东部新城，可以细分为五缘湾、观音山、会展北、枋湖、蔡塘、洪文、湖边水库、岭兜等板块。五缘湾是配套*完善、居住体验*舒适的板块。它可以分为五缘湾外湾、五缘湾内湾、五缘湾南三个区域。岛内东部的8个新盘中，有4个集中在五缘湾南，分别是保利·国贸天琴、湿地公园TOD、建发2022P05地块以及五缘湾H06地块。除了*外，其余的配套这三个区域都是互相可以共享的。片区内地铁、景观、商业、医疗一应俱全，而且都是顶配，没有任何短板。相比之下，岛内东部其他片区往往在其中一项或若干项配套中有短板。也正因为如此，五缘湾也是高净值客群在岛内东部的首选项，成了厦门名副其实的富人区。

五缘湾外湾和内湾的价格，也是东部所有板块中*昂保利国贸天琴和建发2022P05地块离内湾的医疗和商业配套更近，生活更加便利。而保利·国贸天琴离医院的近而不邻，相对建发2022P05地块的紧挨，又会更优一些。紧随这两个地块之后的，是湿地公园TOD地块。而H06地块由于离五缘湾核心配套较远，离地铁也有一定距离，相对其它三个地块会略逊一筹。五缘湾南短期供应如此密集，也说明了五缘湾南将是未来几年五缘湾片区开发的重点板块。

与五缘湾仅一路之隔的枋湖，配套相比之下却天差地别：片区内的湖里实验*，大约处于厦门15-20名的水平，与五缘湾的*存在明显差距。板块内没有大型商业，医疗也仅有厦门中医院一所三甲医院。不仅缺乏景观资源，城市界面也不如五缘湾。但枋湖板块内的书香佳缘、水晶森林等二手房，单价却动辄6万+甚至7万+，与五缘湾的价差并不像板块差异所体现的那么大。

与金地岭兜地块相邻的会展北板块，目前已经进入存量市场，海峡国际是其中*有代表性的二手楼盘，单身公寓单价约为11万，大户型约为9万，比不少五缘湾的楼盘都贵。该片区虽然同样具备优质学区（双十思明分校）、商业综合体（君尚天虹、JFC品尚中心）和高端产业CBD，但板块内并无任何医疗配套，景观也差点意思。海峡国际社区的户型公摊较大，得房率较低，折算单价实际上比五缘湾还要更贵。

湖边水库板块，也是岛内东部的供应大户。第二次集中供地计划中，湖边水库板块也有两宗地块位列其中，分别是古地石F20地块和湖边*北侧地块。算上*次土拍出让的建发2022P06地块，湖边水库今年也会先后有3个新盘入市。板块内的二手房主要有万科湖心岛和世茂湖滨首府。万科湖心岛有景观的户型，单价目前已经达到7万+。世茂湖滨首府稍微便宜些，有景观的户型单价在7万出头，无景观的大约在6万+。而建发的新盘，在看不到湖景的情况下，实际购入成本也要7.5万以上。第二次供地计划出让的两宗地块，也都没有湖景。湖边水库虽然有宝龙一城和地铁2号线加持，但它的教育和医疗都是短板。并且湖边水库板块由于地块较多，需要经历比较长的开发周期。目前的价位，性价比不高。

洪文板块，紧邻瑞景商圈和2号线古地石站，离宝龙一城也不远，近期也迎来了外附小洪文校区加持，但板块内缺乏景观和医疗资源。临近的产业区开元科创城，目前还在规划中，兑现周期较为漫长。虽然未来洪文板块会很不错，但目前它的现状和五缘湾还是存在差距。

蔡塘和观音山这两个板块，各项配套相比五缘湾而言，并没有什么亮点。蔡塘周边土地供应量大，未来一二手市场竞争较为激烈。观音山板块则相对孤立，发展空间受到了限制。而这两个板块的房价，经过了一波补涨之后，目前的价格也都不便宜了。蔡塘的新房价格，也在7万元左右。而观音山的二手房价格，也突破了6万元。“东升西落”的趋势，也传导到了房价上。

目前在岛内新房5年限售的背景下，若购买岛内新房，等到能进入二手市场交易，需要经历7-8年的周期。因此衡量一个新盘的价值，要看它所处板块7-8年后的发展情况如何。整体来说，岛内东部几大次新板块，在7-8年后或多或少都会有所提升。但提升*明显的，还是五缘湾南。毕竟该板块可以受到目前五缘湾现有配套的辐射，享受五缘湾内外湾的价值外溢。而五缘湾板块，也将牢牢占据东部次新板块的*能级。

如果给岛内东部各大板块排个序的话，五缘内湾>五缘外湾>五缘湾南=会展北>岭兜=湖边水库>洪文>枋湖=观音山=蔡塘。而如果给这几大新盘排序的话，保利·国贸天琴>建发2022P05地块>湿地公园TOD>金地岭兜=五缘湾H06地块>建发2022P06地块>古地石F20地块>湖边*北侧地块。五缘湾南在岛内东部的板块价值排序，理论上仅次于五缘湾内外湾，高于其他板块。未来五缘湾南板块的价格，还有很大的补涨空间。