马銮西的分析和预测

来源：吉屋网发布时间：2022-03-10 12:00:48

在去年的土拍中，马銮西一共出让了三个地块：一中海沧校区旁的两个地块，分别被保利和住宅以2.9W的楼面价拿下。而孚中央的地块，则被联发底价拿下。随着保利首开云禧的售楼处开放，以及建发和著清盘进入尾声，马銮西的新房市场，进入了一个新的时代。

在之前一两年的时间里，马銮西都只有建发和著一个新盘，没有竞品。作为购房者，若想入手一中海沧校区，也没有别的选择。因此，和著也以不紧不慢的节奏往外卖，并且获得了可观的利润空间。而和著清盘的时间点，也恰好可以赶在保利首开云禧入市之前。

而接下来，去年马銮西出让的三个地块，即将陆续入市。率先登场的便是保利首开云禧，按照拿地价格测算的话，该项目若想实现盈利，必须卖到4W一平。目前放风价还没出来，但据说首次开盘的售价会在3字头。这个项目的户型，分为79平、89平、127平三种，基本上是保利云上的翻版。该项目的总套数，达到了1700多套，也与保利云上相当，算得上马銮湾的供应大户。

住宅和联发的地块，目前案名尚未公布，但也会在今年进入新房市场。如果加上这两个项目的话，马銮西片区的库存量将达到3000多套。未来这三个项目，将会形成激烈的竞争，也会为购房者提供许多优惠购房的机会。而抢跑成功的建发和著，毫无疑问是*的赢家。

这三个项目交房之后，保利云禧和住宅地块大概率读一中海沧校区，而联发地块大概率读北附思齐校区，学区都不差。虽然北附思齐校区*近刚摘掉了北师大的牌子，品牌要比一海弱一些，但联发拿地的成本比保利和住宅便宜了9000元一平米，他们有充足的让价空间去和保利及住宅打价格战。联发的项目由于拿地成本极低，只要卖3W出头就可以赚钱。只要他们的售价与保利和住宅形成明显的价差，照样可以截流不少意向马銮西的学区刚需。

而住宅的营销风格，一向是佛系卖房。并且一旦去化上遇到了阻碍，他们经常会给出令人匪夷所思的巨幅折扣，以比同板块竞品便宜5%甚至10%的超低价格，去争夺目标客群。先开盘的保利，如果不能提前抢跑一波的话，在后续联发和住宅入市后，将会面临被夹击的困境。马銮西的新房市场，将进入“战国时代”。

而决定这三个项目能否快速去化，并*终实现盈利的胜负手，则在于马銮西学区的两大X因素：目前的一中海沧校区，还缺少一个以商品房生源为主的对口*。如果保利云禧未来准备卖到4W的话，能否通过让马銮西*黄袍加身，从而在学区上实现二次升级，就成了关键。而联发地块旁边新规划的孚中央西*，*终也大概率会加挂名校品牌。若两所*都挂牌成功，加上一海和北附思齐两大名校加持，马銮西片区也将发展成为马銮湾的“文教区”。

马銮西的分析和预测

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