从出生率看xuequ房发展趋势

来源：吉屋网发布时间：2021-12-27 10:32:04

房地产界有一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。人口结构（demography）是影响房地产长期走势*重要的因素。出生率高，人口结构年轻化，未来房地产市场就有源源不断的购买力，为楼市提供动能。而出生率低，人口老龄化，则容易造成购买力枯竭，使房价因为缺乏上涨动能而逐渐进入下降通道。

而xuequ房由于需求主要与学龄儿童数量挂钩，因此它对于人口结构的变化，要比非xuequ房来的更为敏感。人口结构对于xuequ房的重要性，也比非xuequ房来的更高。判断未来xuequ房的发展趋势，首先就要从中国的人口结构变化入手。

中国一共有两波婴儿潮，*波出现在1965-1970年左右。在这段时间，平均每年的出生人口都在2700-2800万左右。这一批人，也是中国经济腾飞的中坚力量。

第二波婴儿潮则出现在1985-1990年左右，这段时间平均每年的出生人口，在2500万左右。这波婴儿潮的出现，本质上是因为*波婴儿潮出生的人到了生育年龄。

1990年以后，中国的出生人口大体上呈现出逐年下降的趋势。这一方面是因为计划生育的执行，另一方面也是因为随着经济的发展，以及城市化进程的推进，妇女的生育意愿随着受教育程度的提高而下降。在1999年，中国的出生人口见到了*个谷底，当年出生人口仅1100余万人。

进入21世纪后，随着计划生育的逐渐放松，以及1985-1990婴儿潮时期出生人口进入生育年龄，中国每年出生人口数量有所反弹。2015年二胎政策放开的时候，第二波婴儿潮时期的出生人口刚好也到了可以生育第二胎的年纪。因此在2016-2017年，中国的出生人口又迎来了一个小高潮，这两年的出生人口数量，均在1700多万。虽然和前两波婴儿潮动辄每年2500万以上的出生人口数没法比，但比起1999年的谷底，还是反弹了不少。

而2016-2017这一波生育小高潮，对应的入学年龄恰好是2022-2023年左右。有孩子的家长，总是会为了孩子的教育提前未雨绸缪。家长为孩子购置xuequ房的时间，一般会提前一两年。这两年的xuequ房行情，本质上是因为2016-2017这一波生育小高峰带来的大量xuequ需求，使学位出现了结构性的供不应求。xuequ房的波动背后，是人口的波动。

然而近几年，出生人口数据则出现了较为明显的回落。2018年和2019年的出生人口数分别为1523万和1465万。而到了2020年，出生人口数更是锐减至1003.5万。这个数字已经跌破1999年的谷底，创下了新低。

出生人口的数量，对应的是6年后的入学需求。出生人口数据与xuequ需求之间，一般有个3-5年的时间差。目前的xuequ房市场，反映的是3-5年前的出生率。而2018年以后出生人口锐减的影响，将在接下来的几年逐渐反映。2020年出生人口断崖式下跌带来的负面影响，将在2024年左右直接体现在xuequ房市场上。在那个时候，学位甚至将出现结构性的供大于求，xuequ房将不再像现在这样受到热捧，反而会因为市场整体学位需求的锐减而受到冷遇。xuequ房相对非xuequ房的溢价，也不再会像现在这般高。

出生人口的下降，长远看会影响未来的劳动力供给，从而不利于经济发展。因此，三胎政策应声推出。但生育率的下降，主要原因并非来自于政策上的限制，而是人们生育观念的改变，以及教育、住房等成本上升带来的生育成本激增。鼓励生育*根本的措施，是缓解人们在教育和住房上的压力。因此，就有了现在提出的“房住不炒”、双减和教育公平。

房住不炒的提出，会减少房产的投资属性，但却会放大房产的居住属性。因此在未来的市场，人们会更多的以居住属性的强弱去评估房产的价值，而不是xuequ属性。而双减和教育公平，则是直接淡化xuequ概念，消除区域内教育资源分布不均匀的现象，从而使区域内的xuequ呈扁平化分布。

出生人口锐减带来的学位需求减少，以及教育公平大趋势下对于xuequ属性的打压，将对未来几年的xuequ房市场构成戴维斯双杀。但人们对于更好的物质与精神享受的追求，依然生生不息。居住属性好的房子，依然会受到购房者的青睐，并不以人口的减少为转移。居住属性也将取代xuequ属性，成为未来房地产市场新的价值导向。

未来几年，是教育公平与抑制xuequ炒作持续推进的时期。百家村*的落地，就是一个信号。*片区作为厦门xuequ房的代表，一直以派入一双*部的高概率而受到热捧。新建百家村*，稀释一双比例，同时缓解学位压力，就是消除xuequ差异的一个先行举措。未来，在厦门的其他热门xuequ，还会有类似的事情发生。

当然，消除xuequ差异是个循序渐进的过程，不会一蹴而就。采取软着陆的方式，既是因为客观条件所限，也是为了给新近入手xuequ房的刚需一些缓冲的时间。毕竟刚需买一套房不容易，为了孩子读书也情有可原。但总体来说，抛弃xuequ老破，拥抱优质地段新房次新房，才是未来几年厦门购房的大趋势。