全面解读一下第三次土拍地块

来源：中线为王发布时间：2021-10-14 11:30:42

因为疫情原因延迟的第三次集中供地，近日有了消息。根据网友爆料，这次土拍预计出让15宗地块，其中岛内3块，岛外12块。从图中来看，湖滨一里出现在了这次土拍列表里面。当然，以下图片仅供参考，*终信息还是以官宣为准。

相比前两次土拍，这次土拍有一个不一样的地方，就是每宗地块均对未来商品房销售价格做出了限价。不光限房价，还限车位价格。在以前，只有岛内的地块才需要限价，惟一的例外就是岛外*顶级的地段——东屿CBD的建发缦云地块。这次把限价推广到所有的地块，不仅是为了调控之前过热的土地市场，也是为了响应*新提出的“居者有其屋”的号召。

在此之前，在深圳等一线城市，出现了由于报名开发商数量不足，而导致集中供地被迫延迟的情况。其实原因也很简单，之前集中供地使得土拍楼面价有明显提升，开发商的拿地成本陡增。但在严格的调控下，商品房销售价格无法提升，这样一来，开发商的利润就变得非常薄。即使是资金成本较低的大开发商，也只能勉强维持1-2%的利润率。在楼市调控趋严的情况下，开发商的拿地意愿自然就不强了。

为了鼓励开发商继续拿地，并提高商品房交付质量，很多一二线核心城市出台了限地价的政策，以让利给开发商。其他城市的限地价，主要以限制成交溢价率为主，比如福州就采取了限制土地溢价率不得超过15%的政策。而厦门的限地价方式则不同，是通过限制商品房销售价格，从而反过来抑制土地的溢价率。有明确的限价在，开发商在拿地时自然会谨慎许多。

这次土拍*重量级的地块，就是湿地公园TOD地块与湖滨一里地块。湿地公园TOD地块可以说是应有尽有：紧邻湿地公园，拥有优美的内湾景观。作为五缘湾片区首个地铁上盖，它相比其他楼盘也有更便捷的交通。附近就是五缘湾内湾商圈以及三所三甲医院，商业医疗配套都是顶级的。虽然它的学区目前还是个未知数，但其他和居住有关的属性，它都是非常完美的。在限价的情况下，买到即是赚到。

而湖滨一里地块，原本不在第三次供地计划内，是临时新增的地块。把压箱底的宝地拿出来，也是为了活跃土地出让市场。毕竟近期以来，全国各大中心城市的土拍均不同程度的遇冷。这块地也是所有地块中限价*的，达到7.5W，比五缘湾的两块地还要高一些。不过考虑到思明老城区的次新房极其稀缺，相比次新扎堆的五缘湾，这块地在市场上的受欢迎程度可能比五缘湾两块地更高。

五缘湾的另外一块地在高林，这块地虽然离五缘湾很近，但毕竟属于不同的板块，成色上还是比五缘湾TOD地块要差一些。不过岛内东部未来的价值还会不断提升，岛内的新房与次新房本身就可以拥有比较高的估值，这块地入市之后仍然不会愁卖。

这次岛外的地块整体来说质量不高，没有一块地是位于四大新城核心区。原本出现在供地计划中的一些优质地块，这次都没有出让。而且现在的市场，比起上半年已经有了明显的降温，在限价的前提下，这些地块的溢价率不会太高，至少比起上半年会有明显下滑。下面将对这些地块做一个分析：

集美董任地块，可以说是这次土拍中岛外*的地了，位于6号线董任地铁口，称得上是纯地铁房。当然，它的限价也是*的，达到了4W。车位的限价也是岛外所有地块中*的，达到了30W。假如捆车位的话，这个盘的实际折算均价可以达到4.1W左右。这个价格，完全不输给目前杏锦路的在售一手盘。这个盘未来入市之后，定位也不会太刚需，户型面积段会对标目前的杏锦路一手盘。作为刚刚被纳入集美新城范畴的区域，董任板块拥有较好的地理位置，紧邻集美新城核心区。与这个限价相比，目前橡树湾的二手房还徘徊在3W左右，显示出了极高的性价比。这次土拍之后，橡树湾的价值也会得到挖掘。

至于集美的其他三个地块，都在灌口和后溪之类的边缘板块，离集美新城有一定的距离。不过他们有个优势，就是离软三近。目前的集美新城核心区的房价，普通上班族已经很难负担得起，许多软三刚需未来必将外溢到集美新城附近的一些冷门区域。而首当其冲的，便是软三附近的灌口、杏北、后溪等板块。这几块地限价也相对较低，只有3W。这个单价，如果做成主打刚需的小户型，还是会有一定的市场的。

海沧这次土拍出让两宗地块，分别是孚中央地块和临港新城地块。孚中央地块与海投尚书房处在同一个板块，属于马銮湾的边缘板块。这块地惟一的优势，就是有一定概率摇号读一海。而与居住属性密切相关的其他配套，则乏善可陈。这块地进岛距离也非常遥远，而且没有地铁。虽然给他的限价是3.5W，但它未来入市之后，除非刚好遇到大行情，否则根本卖不到这个价。毕竟它旁边的海投尚书房，二手成交价只有2W+。

临港新城作为海沧的另一个新城，一直没啥存在感。目前除了几个商品房外，并没有其它配套，当然也难以卖出高价。设定的3W限价，未来大概率根本就达不到。

同安的5宗地块中，*的当属同一滨海附近的两个地块。这两块地虽然地理位置极为偏僻，交通不便，也缺乏商业医疗等配套。但它们附近的同一滨海，中考成绩在整个厦门市都是名列前茅的。这两个地块未来大概率会打着同一滨海的旗号，顶着3.3W的限价卖，并且捆绑车位。但这两个地块并不能确保一定能读同一滨海，万一读不了同一滨海的话，它们的价值就只能对标不远处的莱昂公馆了，购房者也会因此蒙受损失。而即使它们幸运的被纳入了同一滨海的招生范围，未来随着同一滨海择优的逐渐取消，加上学区属性不断弱化的大趋势，这个价格买入也很难获得市场的奖赏。

至于翔安的地块，它压根就不属于南部新城的范围，而是属于新店板块。因此，限价3.2W并不令人意外。甚至这个限价已经算给高了，实际一手销售的话，估计卖3W都够呛。毕竟同区域的龙湖璟宸府复式，2.8W就能买到不错的楼层。翔安土地广袤，板块和楼盘众多，加上未来南部新城与体育会展的虹吸效应，其他边缘板块只会更加举步维艰。

总体来说，在限价与市场下行的双重打击下，第三次土拍比起前两次土拍，会有一个比较大幅度的降温。尤其是岛外，前两次土拍中众多开发商华山论剑的盛况，大概率不会再出现了。这次土拍的结果，也会反作用于厦门的一二手市场，加速楼市的下行趋势，使市场彻底转变为买方市场。不过对于刚需而言，四季度将会出现很多比较好的捡漏机会，算是一个上车的窗口期。

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