天津市二套公积金利率上浮至1.1倍，对厦门有何影响？

来源：克而瑞房产信息发布时间：2021-09-17 15:33:07

9月14日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》，将个人公积金贷款在津购买二套住房利率调整为同期首套利率的1.1倍，根据当前公积金利率，首套公积金利率维持3.25%不变，二套公积金3.575%，通知自2021年9月22日起施行。

比如：在天津购买二套住房，公积金贷款35万元，贷款两年，每个月多还款58元。

这是继9月初，各银行上调首套房贷利率后，针对住房贷款方面的又一次“出拳”。

蛇打七寸！

9月初，天津多家银行宣布上调首套商贷利率，原本首套利率为LPR+30bp，现少则+35BP，多个银行则变成LPR+45BP，这可能是对四季度市场的一个考验。

据了解，上浮首套利率或许跟年初的两道红线有关，其实南方城市尤其是长三角区域，年中6月两道红线的威力苗头已现，9月多城市首套房贷利率已经突破6%，比如杭州、南京、苏州、嘉兴等。

没有调控不了的房价，只有不想调控的决心和手段。

调控信贷及金融政策，有助于实现“三稳”，房地产行业红利时代已经过去了。

插播两道红线内容

2020*后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》主要内容是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。

*道红线，是“房地产贷款占比”；第二道红线，是“个人住房贷款占比”。

即使大型银行可使用的个人住房贷款比例较高，也满足不了市场需求，狼多肉少，势必上浮。

钱是楼市的命脉，蛇打七寸，无论是房企的三道红线、还是信贷的两道红线，都把钱紧紧勒住了。

受信贷影响，市场流动性将会变慢。

另一方面，利率上浮，资金成本变高，刚需是*无辜的了。

参考商贷6%以上的城市，深圳、南京、杭州等城市，接下来：

（1）银行额度紧张，放贷放缓，天津这类现象在8月份的时候已经显现，但停贷这类情况到年底天津应该不会出现。

（2）二手房市场明显的降温，三季度来看天津二手房市场已经趋于渐冷的趋势，往年四季度也同样是新房的天下。

（3）购房成本上升，改善、高价购房热情下降，四季度或是房企难过的一个冬天。

保护刚需！

今日，天津市住房公积金管理中心发布通知，9月22日起上调二套住房的公积金贷款比例，上调至1.1倍。

本次政策出台是依据，住建部等部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）规定第二套住房公积金个人住房贷款“利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”。经市住房公积金管理委员会审议通过，我市出台了《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》出台主要是为了规范我市住房公积金贷款管理，落实住建部等部门《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）有关规定。

在分析师看来，此次公积金贷款政策的调整是针对改善市场销售较热的定向调控。

同时，保护刚需客户。

根据下图可以明显看出来，从去年疫情后，天津楼市改善趋势明显，不单单是数据表现，市区及环城多个改善盘入市及热销，也能感知一二。

数据来源：CRIC2020

我们都一样！

前文一直在说，四季度天津楼市是个考验。怎么烤？

纵观天津近几年的市场走势，房贷利率松紧，间接影响楼市成交量变化。

信贷松，热情高。

数据来源：CRIC2020

三道红线勒住房企积极拿地的热情，现金流是当下各个房企着重关注的点，保证现金流是各个房企首要任务。

四季度，首轮两集中成交地块等待陆续入市，多盘竞争，又赶上信贷收紧，又不能大降价，四季度成了市场和信贷的较量。

不过也不用过于悲观，全国楼市或者说重点一二线城市都类似。

类似一：

一线同行感知8月市场相对7月并没有好转，其实对比其他城市，7、8两月市场并未多么火热，环比均呈现下降的趋势。

主要是由于土地市场断供，现阶段大多数项目5、6个月左右选择入市，而天津从年后到5月中旬未有土地成交，导致新房市场断供，成交下滑。

数据来源：CRIC2020

长时间关注我们的朋友会了解，分析师经常会说天津新房首开可以拉高市场热度，新盘可以拉高板块热度，没有新盘，什么都拉不起来。

类似二：

据不完全统计，杭州、南京、成都、苏州、深圳等城市房贷都破6%了，相对其他城市来说，天津还是比较低的。

部分城市的银行二手房停贷，部分银行停贷，从当前的市场情况来看，天津暂时不用恐慌。

类似三：

土地市场已经被锁的紧紧的了。

从已成交的二批次城市来看，各城市、不分南北、不分城市群均有不同程度的下滑！

新房竞品质、限制售价、现房销售等等，因地块施策，条条框框锁住房地产市场，导致二批次土地市场，溢价率下滑，停牌流拍率上涨，

我们都是一样的，房地产行业的红利时代已经完全过去了。

是常态化！

管住了信贷，房子也就逐渐回归理性了。

疫情尚未结束，出台相应的监管措施，目的是确保后续进行经济刺激的时候，资金不再大规模流入房地产行业。

今年来，楼市出现的调控政策打击越来越精准，哪破了哪流血了补那里，无论是土地市场、新房市场、二手房市场甚至是信贷政策，都是实现“稳地价、稳房价、稳预期”，从而实现房地产行业的健康发展。

房地产市场调控未来也将常态化。

不过庆幸的是，实现房地产行业长久健康的发展是一步步的，而不是像对教培行业那样手起刀落。对厦门还是有很大的参考价值。

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