溢价率不得超15%，厦门土拍规则恐生变！

来源：吉屋网发布时间：2021-08-25 15:59:09

*近

关于土拍规则大调整的新闻不断刷屏

根据自然资源部的部署

部分集中供地试点城市

单宗住宅地块*溢价率不得超过15%

那么

厦门是否会跟进土拍新政？

如果跟进的话又会有什么影响呢？

今天小编就带大家来了解下！

土拍新政频传

据《经济观察网》8月11日发文报道，自然资源部针对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

*，参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管。

第三，单宗住宅用地溢价率不得超15%，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率。

第四，在达地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

全新的土拍部署公布之后，全国土地市场发生大震动，继杭州、上海、苏州、济南等城市相继公布暂缓供地，并对土拍规则进行进一步调整。

8月13日，福州市自然资源和规划局发布了《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告，宣布福州四区+马尾+长乐总计19幅宅地的出让方式全部为“限地价、摇号”方式出让，*溢价15%，达到限价全摇号！

不仅如此，这次福州还专门提出，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。这也就意味着，过去那种几十个上百个马甲围猎摇号的情形，不再有了。

根据《读地》公号的信息显示，目前厦门正在开展商住用地出让机制和竞拍规则研究，有关政策成果或将于今年第三批集中供地时正式启用，而第三轮土拍预计将于9月份正式发布出让公告。

厦门地价溢价率处于较高水平

结合厦门市场来看，在集中土拍之前，地价的溢价率一直处于一个较高的水平。回顾厦门的楼市发展周期，在土拍*为疯狂的2016年，厦门5场土拍共成交16块住宅用地，其中楼面价*为38345元/㎡，溢价率甚至*达到242%。

截止到6月份，厦门已经集中供地两场，从成交情况看，两场土拍的溢价率都不低。*场集中供地的平均溢价率为33.4%（不算竞配建带来的溢价），第二场土拍的平均溢价率达23.6%（不算竞配建带来的溢价），虽然溢价率有所降低，但仍比规定的15%溢价率高上不少。

厦门如果跟进“溢价上限15%”会造成什么影响

1、首先，房企拿地成本降低

若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本势必也会大大降低，在过往的楼市调控中，主要以限购、限房价、限售为主。虽也设置地价上限，但竞配建、竞自持等附加条件，本质也是价高者得。

此次的“限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价”等规定，明确展现了官方稳定地价或者说降地价的决心，厦门如果根据这个土拍政策来进行限制的话，岛内的地块实际楼面价将得到大幅降低，岛外一些热点地块的楼面价也有望调整，在一定层面上降低了房企拿地成本。

此外，若是参考福州到达*限价后选择摇号确定竞得房企，同时禁止同一集团的下属公司一起竞拍的话，也可以有效避免岛内拿地房企的现状。

2、其次，房价地价联动，房子品质有望提升

在“土地溢价上限为15%”的限制下，房企拿地的成本大大降低，政府对于商品住宅的品质要求也更加注重。其中，“可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人”作为组合拳为土拍政策的调整明确了方向。

目前，北京已经试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式，杭州市、成都市、苏州市也制定出台了针对商品住宅建造品质要求的相关政策。

从北京市等多地土拍实施情况及政策导向来看，“竞品质”或将成为未来土拍新标配。“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品，引导开发商提升装配式建筑、绿色建筑等方面设计建造能力。

写在*后

以往的房地产调控往往从抑制房价入手，但在土地成本比较高的情况下，开发商的压力无疑是巨大的。

而土拍作为房产开发的源头环节，“土地溢价上限调整为15%”，从源头为开发商降低了拿地成本，从而增加了利润空间。

从目前全国各地执行土拍政策的情况来看，厦门大概率也会执行“土地溢价上限为15%”的政策。降低土拍溢价率后，政府对开发商的品质要求可能会有所提升，对绑定车位、绑定精装包等情况可能也会有更严格的限制。

从长远来看，在土拍新政策的“围堵”之下，土地市场热度将被控制在较低水平，但在本质上，政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。