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未来十年，人口、需求的变化是房地产面临的*挑战。
在城市研究中，*生数量是一个特别有意思的指标。每一个*生背后就是一个“学 区 房”，从静态现状来看，*生数量与楼市成交规模正相关，同时动态来看，*生数量与房价、产品结构有着一定的关联性。
同时，它是衡量城市吸引力的重要指标之一。人口越多的城市对房地产来说越好，因为市场容量大，规模就大。而常住人口中*生占比能够判断这座城市的发展水平，数量的持续增长，越是能生动展示其父母（青壮年人口）在大量的涌入城市，说明了这座城市具备足够的吸引力。
过去十年，随着全国出生率走低，*生数量经历了逐渐下降之后于2014年实现连续6年上涨，其中重庆在样本31个城市中总量*。未来人口越来越向中心大城市集聚，人口的变化将对城市房价、产品成交结构产生至关重要的影响。
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01
全国*生总量连续六年增长
近年来，全国的出生率明显偏低，专家普遍认为目前中国的总生育率约在1.4左右，显著低于世代更替所需的生育率水平，从*生数量变化能反映出这一关键指标变化。
统计数据显示，2009年全国普通*在校生人数为10071.5万，此后逐年下降，2013年仅为9360.5万，五年间减少711万，下降了7.60%，受二孩政策放开的正面影响，在2015-2019年间，二孩出生3800万人，较2010-2014年增加了1300万人，至2019年*生人数已达10561.2万人。
我们通过对31个重点城市近十年以来的在校*生数量变化统计发现，2019年31个城市的在校*生数量为2007.37万人，占全国总数量的19.01%；31个城市*生总量与十年前相比增长33.28%，远高于近十年国家的*生数量增涨幅度，其中有27个城市正增长，只有4个城市减少。
图：2009-2019年全国普通*
在校生人数变化（单位：万人）
来源：国家统计局
02
人口向中心大城市集聚
从在校*生总量来看，重庆排在首位，也是*在校*生人数突破两百万的城市。这主要因为重庆人口基数大，按照去年重庆3124.32万常住人口的比例来算，重庆的在校*生比例并不算太高，相比十年前的总数重庆还减少了0.89%。
数据显示，重点31个城市中，2009年*生人口数量超过60万的仅有5个城市，分别是重庆、广州、石家庄、上海和北京。但到2019年，*生数量超过60万的城市就达到了14个。
具体来看，2019年广州、深圳两座城市的在校*生人数均已超过百万，紧随其后的还有在即将破百万的郑州和北京，此外石家庄、东莞和上海都超过了80万，分列六到八位。
过去十年间，人口向中心大都市的集聚态势十分明显。中心大城市拥有良好的教育资源，师资力量更为雄厚，吸引更多家庭涌向大城市。
值得一提的是，上海在*生数量方面并不亮眼，2019年上海在校*生人数仅82.63万，甚至低于普通地级市的东莞，这与上海的城市化进程较快、*困难、民众生育意愿降低、高昂的育儿成本等不无关系。
图：31个样本城市近十年间
普通*在校生人数变化（单位：万人）
来源：各地统计局
03
厦门增幅*，深莞教育资源稀缺
从*生人数增幅来看，十年间，厦门以95.5%的增幅位居31个城市首位，比第二名深圳高出十四个百分点。我们认为，这与厦门城市总体较小，且原有的*生总量基数比较小，但更为重要的是与当地的教育、医疗等水平较高有关。
一般来说，我国*的教育、医疗等公共资源都集中在中心城市，厦门作为福建省乃至海西经济区*的副省级城市、计划单列市，整体教育水平在福建省是首屈一指，尽管厦门常住人口不到全省的九分之一，但近年来每年考上清华北大的人数占了全省的三分之一左右，加上与珠海、海口、三亚等城市一样“宜居”的属性，吸引了大量外来人口前来置业。所以从2013年起，厦门每年均有2.6万多名外来就业人员子女申请就读*一年级。
*生人数增幅第二的城市深圳以新增47.95万常住人口位列全国*位，人口流入的背后同时也带来了新的考验，深圳的教育资源相对稀缺。
数据显示，2009年深圳普通*数量为346所，当时在校人数为58.95万人，平均每所*有1700个学生。十年后，深圳*生数量骤增47.95万人，但与之相匹配的普通*数量反而减少6所，平均每所*需要收纳3100个学生，远高出其他统计的样本城市。
和深圳类似的是东莞，2019年，东莞共有83.74万*生，普通*数量仅为331所，平均每所*需要收纳250个*生。深圳和东莞的情况，显示出新兴城市在教育上“补短板”之路任 重而道远。
图：31个样本城市近十年间
普通*在校生人数增幅与增长人数变化
来源：各地统计局
04
郑州、长沙房价低位运行
在*生数量增速TOP10城市中，中部城市郑州和长沙表现颇为亮眼，但与人口流入的速度、与其他同等城市发展速度相比，近十年郑州和长沙的房价增幅仍处于“慢跑”状态，新房成交均价的增幅远追不上GDP增幅。
郑州在校*生增长率十年间增长65.19%，增量和增速均位列31个重点城市前三。郑州*生数量的增长很大程度上与人口大省河南省有关系，这其中大部分是河南其它城市去郑州就业人员的子女。对于郑州来说，大量本省人口进入，购房需求增加一定程度上推升房价上涨。克而瑞数据显示，2019年郑州房价均价为13697元/平方米，十年上涨幅度为179.59%。
近年来，长沙开始被大众贴上“网红城市”的标签，人流量进入爆发期，*生数量的增长就很好地代表了长沙的发展潜力和吸引力。
十年来，*生数量增加26.29万人，同时教育知名度不断提升，长沙的普通*数量也随之逐年增加，2019年长沙普通*数量为944所，在校学生66.65万人，校平均人数仅为700人，在31个样本城市中属于极低范畴。克而瑞数据显示，2019年长沙新房成交均价为8703元/平方米，为中部6个省会房价*的城市，同时在全国省会城市中排倒数第七。
实际上，*生增速与房价增速有一定的关联性。房价上涨突出的城市*生增幅均明显加大；但*生增速快并不代表房价一定会高增长。本质上讲，房价的涨幅还受到房地产调控政策、城市产业、经济等综合因素影响。
表：郑州长沙近十年GDP、房价和*生数量对比
来源：各地统计公报、CRIC
05
东三省城市仅沈阳微涨
过去十年间*生数量增长缓慢甚至负增长的重点城市也不在少数。
31个样本城市中，有4个城市出现了负增长，有7个城市的增速甚至低于全国平均水平，这7个城市主要分布在东北和中西部地区，这些城市均存在一定的人口流失问题。
东北三个样本城市中，仅辽宁省会沈阳在十年间增加了6.1万*生，涨幅17.78%，虽然在样本城市中只属于“微涨”，但却是整个东北地区增量*多的城市。作为大区中心城市以及东北地区*的特大城市，沈阳近年来大力放宽*门槛，吸引人才。
长春2019年的*在校生数量也达到了40.4万人，但比十年前减少了6.26%，哈尔滨的*在校生数量也从十年前的46.4万减少到了41.5万，减幅14.05%。
对于此类城市而言，城市经济发展水平起到关键作用。近年来，随着生育意愿下降、当地经济发展缓慢，年轻人纷纷外出谋生，导致东北三省人口外流、城市收缩现象越发凸显，但考虑到东北三省人口总量超1亿人，居住需求规模巨大，房地产购房需求不容忽视。
实际上，伴随着人口流动，各城市的人口结构也会发生相应的变化，这一点从*生的数量变动就能窥见一斑。而在人口结构发生改变时，城市的商品住宅成交市场也会发生一定的改变。*生人数越多的城市往往住宅成交规模也越高，占比更高的城市中大户型的需求也更多。
尤其是全面“二孩”以后，*生数量将有明显的增加，此类家庭要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的居住空间。根据CRIC调研数据显示，城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上，这类改善需求势必带来大量的购房需求，市场也应该值得关注。
*生数量这一指标对企业来说仍有一定的参考价值，在对城市房地产市场进行分析时可将该城市的*生数量作为辅助指标纳入考量。
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