房价之国外房价走势因素分析

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-03 15:45:28

在中国现在这个房产业迅速发展的时代，房价也不断的高涨飙升。因此房价的发展趋势也成为人们必须关注的焦点，没办法，买房时人生一件重大的事情，其实也有很多人非常关注外国的房价趋势，*吉屋小编就来和大家详细的说说这个房价，以及国外房价走势因素的问题。

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置*重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式：要约价格、销售价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，销售价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产销售价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房价的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。

在这里之所以说是“基本上”，是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。

所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。

所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。

近几年国外房价走势因素分析

一是城市化率代表房地产市场发展潜力，两者成负相关，城市化程度越高，市场对未来房价上涨的预期在递减。房地产市场的发展主要依赖两个方面，一方面农村人口涌入城市带来新增人口和新增需求;另一方面城市基础设施建设带来*环境的改善，在城市化率不断提升的过程中，这两方面的推动因素会累加，并积极促进房价的上涨。当城市化率较高时，由于人口密度过大、交通拥堵、医疗教育资源紧缺等因素，反而出现逆城市化，即出现城镇人口减少。从上述分析可以看出，房价涨幅第1的印度城市化率水平较低，仅为31%;房价跌幅第1的日本城市化率水平较高，高达91%。

二是各国房价涨跌的原因不尽相同，如俄罗斯虽城镇人口出现负增长，但GDP却是10年前的6倍，经济爆炸式增长抵销了城镇人口负增长所带来的负面影响，房价出现大幅上涨;而日本虽城镇人口出现14%左右的增长，但GDP却仅有41%的增长，基本处于滞涨状态，经济不景气拖累房地产市场需求的释放，房价出现大幅下跌。

三是房价涨跌受到多个因素综合影响，如GDP、城镇人口、人口密度等指标的变化均会影响房价，各个因素之间可能相互抵消或相互促进，共同对房价走势形成促进或抑制作用。为此，观研天下对上述8个国家2001年至2011年期间的数据进行归一处理，并将各影响因子的乘积作为综合系数，如表1。

房价涨幅前前三名的印度、俄罗斯、南非，综合系数分别为5.90、5.84、4.60;房价跌幅前前三名的日本、爱尔兰、德国综合系数分别为1.62、 3.01、1.93。除了爱尔兰外，其他5个国家的综合系数与其房价涨跌幅排名情况存在明显的逻辑关系，即综合系数越高，房价涨幅越大，反之跌幅越大。

以上就是小编为大家讲解的房价之国外房价走势因素分析。希望大家通过这篇资讯能对房价及国外房价的走势有所了解，较后，也希望这些内容能对您买房能有所帮助。