厦门岛外核心区限价新盘加速供应，将进一步冲击岛内老破小！

在第二次土拍名单中，岛外拿出了大量压箱底的宝地。海沧CBD、马銮湾乐活岛、集美新城核心区、体育会展新城都有土地供应，可谓是精锐尽出。这些地块，不仅都受到限价条件的约束，并且套均面积的限制也被定在一个相对较低的水平。这也意味着，未来岛外新城核心区，将会有一大批总价较低的房源进入市场，为刚需提供更多的可选项。

在岛外核心区的几宗地块中，海沧CBD、中移动地块以及体育会展地块的套均面积限制均为不低于90平，乐活岛地块的套均面积限制则为不低于83平。如果乘以它们的限价，便可以得到它们大致的套均总价：海沧CBD为423W、中移动地块为378W、体育会展地块为360W、乐活岛地块为353W。这个总价段，刚好与岛内老破小的总价段发生了重叠。

对于预算在300-500W的刚需而言，往往都是在岛内老破小与岛外次新房之间二选一。岛内老破小由于经历了多年的沉淀，往往在学区上相对岛外核心区次新房占优。而岛外核心区次新房在居住体验上，则要比岛内老破小舒适的多。购房者们由于需求各不相同，往往也会做出不同的选择。在总价相近的情况下，岛内老破小与岛外核心区次新房，本身也是存在竞争关系的。

目前由于岛内新房加速供应，并且打新门槛相对前两年有所降低，也刺激了一大批岛内的置换需求。由于不少老破小的单价已经接近甚至超越岛内新房的单价，许多岛内老破的房东为了改善居住条件，以及资产升级的需求，也纷纷挂牌出售手中的老破房，并置换岛内新房。岛内老破小的价格，在近期也出现了明显回调。

而岛外限价新房的加速供应，无疑会使岛内老破小的处境雪上加霜。除了二次土拍出让的几个地块外，未来短期内还有西亭核心区的巨无霸地块、乐活岛新阳大道北侧的地块、以及体育会展片区的多幅地块等。这些地块加起来，可以在未来一两年为市场提供一万多套供应。而这么大的供应，也会分流不少同总价段岛内老破小的需求。

在单价上，岛内老破小受到岛内限价新盘的制约。而在总价上，岛内老破小同样受到岛外核心地段限价新盘的冲击。在岛内新盘和岛外核心区新盘同步放量的双重夹击下，岛内老破小可谓是腹背受敌。而新一代购房者的购房观念，早已发生了转变。相比名校学区，他们更加重视居住属性，不会为了追求顶 级学区而蜗居在老破小里。未来几年，岛内老破小将经历长期的横盘阴跌。手中持有老破小的业主，应当尽快卖出置换到居住属性更好的新房和次新房。

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