中交国贸鹭原：改善置换链的头部，必然是大户型

2021/03/17 12:08

厦门楼市火热的态势下，隐藏着极少人注意到的惊雷——

继岛内两区后，集美新城形成存量市场！板块内的在售住宅，即将进入有市无价的阶段！

 01 存量市场 

是**不能小瞧的四个字

全国4个城市明显进入存量市场，楼市稀缺正燃

进入存量市场的城市有2个特点：一是二手房交易量大于一手，二是楼市热度很高。目前，上海、深圳、南京和厦门的二手房成交套数持续远超一手，是典型的存量市场。

厦门存量市场，已经走出本岛走向集美

置换的本质是升级。因此在存量市场里，改善人群是置业主力，改善房房价也与刚需房房价形成明显的价格梯度。

而厦门一直都是岛内存量市场，买岛外的，一般是“买不起岛内买出去”，或者“买投资”。即便买岛外大户型，也是牺牲地段换出去，并不被认同为真正意义上的改善。

但今天，局面发生重大裂变

通过对这两年集美新城二手房交易量观察，和小编的一些业内朋友渠道得知，集美新城已经进入存量市场。

 02 集美新城存量表现

你可能猜不到这么激烈

强调一下，小编所说的存量市场不是整个集美，而是位于中心区的集美新城。

要看一个板块库存是否告急，可以用公式算：存量/月平均流速。

集美新城的库存紧张，去化周期不到6个月。对比其他新城板块，例如因之前走量较缓而拉低分母的马銮湾新城，尽管当下火热，但库存压力并不及集美新城。

集美新城现有库存不够卖，偌大的板块又只剩一只手数得过来的供地，稀缺只会与日俱增。当然，你也可以说控规图上还有三个地块，集美新城还能等等？但成熟板块与新区不同，上一个岛内对望鼓浪屿的项目叫“当代天境”，而该板块至今还没等到下一块地。

供需不平衡，板块虹吸周边，集美新城必然进入改善战场

接下来集美新城，将面临两个想象：

现象1

现在的购房者并不盲目，但存量市场的虹吸力仍将吸引集美其它板块改善人群往集美新城置换。

现象2

随着地铁组网的成形，虹吸范围将进一步扩大，以轨道交通为驱动方向，形成岛外其它区甚至岛内往集美新城置换的趋势。

存量市场确立，集美新城改善标的价值大爆发，尽管可选项不多，但选择正确的标的，决定未来资本的走向。

 03 集美新城**熟板块内 

**纯大户型社区

改善置换链的头部，必然是大户型

改善一定是向更大户型置换，不算尾盘项目，集美新城少数在售楼盘里纯粹的大户型社区，只有「中交国贸鹭原」。

而且整个社区的面积段在建筑面积约95-130㎡，**小也是三房户型，从产品到客群定位都是板块内罕见的纯改善社区。

岛外许久未见的顶配社区，甩开买岛外就是买刚需的帽子

如果说纯大户型社区，尚且在其他地方还能看得到，那么中交国贸鹭原**难得的，就是用心在做配得上大户型的“仪式感”。

这么“强迫症”的中轴对称社区，往大了说，是宫殿式的仪式感；往实在说，是极强的视觉体验：楼栋互不遮挡，楼间距平均超过50米，并且每栋楼下都有独立景观。

从法式古典建筑学中汲取而来的三段式结构，配合通透的大玻璃面和大面积的仿石材金属铝板，从新加坡爱马仕公寓开始流行的高级灰质感，是豪宅的偏爱。

（效果图示意图，非交付标准，仅供参考）

在户型设计上，不同于刚需房，中交国贸鹭原的每一个户型，都以住得舒服为**基本的需求。

95㎡三房两卫

面宽2.9米的次卧和面宽3.1米的主卧，已经满足改善要求；同时双卧室的区隔布局，是保障家人私密性的巧思。

不计飘窗有17.36㎡的主卧，已经迈入大平层的尺度，双衣柜的设计还有干湿分离的卫浴间，给夫妻二人同时有同一需求时带来许多方便。

多出一个可改造成书房或儿童房的封闭阳台，做到3间房都带飘窗的贴心设计，使得95㎡这套入门改善有了更多个性化的改造可能。

130㎡四房两卫

仪式感的玄关通道，往往只出现在大平层，而130㎡的户型也做到了。

近20㎡的主卧大套间，把居住的尊崇感做到了极致；把隐藏式衣帽间放在门后，避免了视觉上的遮拦，空间感倍增。

两个卫浴间都采用三段式分离设计，是适应多家庭成员的**好解决方案。两个封闭阳台和三个飘窗，加起来多出约10㎡物理面积，让尺度再上一层。

只有一眼就能看懂的高级，才能称为真正的改善

在社区的入口设置大堂，而非简单的一道门；入口处设计踏步台阶，台地的过渡**大的作用，就是给人以满满的仪式感。

（效果图示意图，非交付标准，仅供参考）

左右对称的楼栋门厅，以及中央精心布置的景观枯山水，从风 水上说，是化煞聚气，从体验感上说，是别墅级的产品才会有的尊崇感。

（效果图示意图，非交付标准，仅供参考）

往细了说，精装不是稀罕事，但如果交付标准里带鞋柜灭菌灯、换鞋凳；厨房里有洗碗机、冰箱顶部的可视镜，或者卫浴间里还有专门的电吹风收纳处……

你还敢说，这些都是稀松平常吗？改善的高度，往往就在多一步的思考。

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存量市场的形成，预示着集美新城板块内在售楼盘，将晋升置换链的头部，并对周边乃至更远板块的改善人群，形成不可逆的虹吸力，产品价值也将同步上升。

而要在硕果仅存的几个改善标的做出选择，中交国贸鹭原作为纯粹的大户型社区，是**符合存量市场置换逻辑的产品，也是改善置业绕不开的选项。