金地峯上处在地铁3号线的轴承关键位

2021/01/27 11:06

“「翔安社区划片」怎么看？”

**近这颗烟雾弹，炸到了很多关注翔安买房的人，特别是有**需求的朋友，一个个都被整得很焦虑。

事情本身很简单，翔安批复新店和马巷撤镇设街道，调整社区。但是，当有的人把【社区划片】和【学区划片】有意无意联系起来，简单的事就整复杂了。

可也恰好借这事，反映出很多朋友对学区基本知识的模糊。于是小编就想着，起这篇文和大家聊懂关于「社区划片」和「学区划片」的那些事。

 PART.1 

只有找准「线头」

才能理清「社区划片」乱麻

先上一张由社区划片整出的图。一眼扫过，就有三个点很奇怪。

浦滨社区跨度大的惊人，基本是其它社区2倍有余。而这么大的社区，暂时只有1所**？

洪钟社区里，翔安科技**竟然没和它紧邻的两个商品房邻居划进同一个社区？

2020年下半的新房，金地峯上、书香、学原，怎么没在社区划片里？

如果不解释，恐怕很多冲着**买房子的朋友要凌乱了。其实学区的事会者不难，以翔安这次具体案例来说，要弄懂，只要抓住三个线头。

 线头一 「社区划片」不等于「学区划片」

简单来说，有部分关联，但一码事归一码事。

划社区，只是新城从无到有的一个必然过程。当年海沧撤街道，杏林集美合并，都经历过。能划进社区，不是被盖上所谓金章银章。还没划社区的，当建设差不多时，总归要划。

而社区不是学区的判断依据，岛内比比皆是案例。

1.

同一社区，可以划进不同**。如：莲秀社区中，香秀里的1-79号对应划片的**是莲花**，而其他对应的却是鹭江新城**。

同康晖社区，有的上康乐**，有的人上康乐二小。

2.

不同社区，可进同一**，更是不少见。

这么看，学区划片好像天气捉摸不透，有规律吗？

有！

 线头二 就近原则是学区划片**准则

1.

这是**官方的说法。每年3月份厦门市教育局公布的招生方案中，**大点几乎没变——“坚持「划片招生，就近入学」”。

之所以是原则，为的是「公平」。我们可以这样思考下，如果近的读不了，反而远的读了，那哪些远的可以读由谁来定？当中的模棱两可，就会造成极大的不公。

而就近，「就近」还要顾及两方面，「项目距离**近」和「该**距离好**近」，两者同时具备，能够锁定好**的概率就相对大。拿同样是岛外的海沧天心岛**来说，对应的划片的**是双十海沧附校而不是海沧实验**，距离是主要因素。

虽然翔安实行的是户籍划片与其他地方存在一定的差异，但是，划片规则向全市看齐也只是时间问题。

所以在指导买房上，由于在交房前，基本没项目可以100%拍胸脯读哪个**。但是离**（**+**）近，还是市场主流认可的一个稳办法。

2.

小编认为，还有一个兜底要素：看「周边户数/学位」的比值。比值小，学位宽裕，就近入学就相对稳。比值大，太多人口抢有限学位，就可能被统筹派到其它**。

由于岛外新**都会承担原住民生源，大家的比例半斤八两，所以计算人口时可忽略保障房，相对客观的方法是都只考察周边商品房数。

以翔安南内的**学位来计算，对比下来会发现，三个**中，科技**较为稳健。双十如果按浦滨社区商品房全划进来，压力会很夸张。不过同板块确定有九年制的浦边**，应该会分流商品房生源。

（数据来源于网络）

 线头三 新城划片，政府规划有自己的节奏

有朋友这么问过，“翔安**招生按户籍招，如果社区没划片，岂不是没户籍，影响**？”

其实是政府划片有自己的节奏，目前已知的信息是，需要满足相应条件。而实际划片时，如洪钟社两个之间的空白，它的西和北都是城市级主路，社区一般都是连片划。小编猜测，等条件满足，社区归属大概率还是洪钟。

到此，开头的三个「奇怪」可以解答了。

01

从社区范围内的户数和学位数对比来看，浦滨社区的比例**大，也就是说这里的学位相对其它板块更加紧张。

02

反而面积**大的洪钟社区学位紧张度更低，因为社区范围内包含了大面积的翔安CBD，实际的户数更少。另外，本着就近入学的原则来看，距离**越近的房子，就读的概率就更大。

03

待以金地为代表的的这批楼盘节点达到标准后，整个翔安南部新城的社区划片版图也就基本清晰，所以其实大家大可不必太过担心。

 PART.2 

政策谁都没办法掌控

买房还是要回归「买好房」

翔安一次社区划片，演变成学区风波，有人甚至为此交了智商税。说到底，关心则乱。

因为学区 房，不只连接着普通百姓对下一代的期盼，也是很多家庭的硬通货。但是说到底政策是个人掌控不了的事，你能做的只有买得近和在购买力范围内占有**大的资源。

从翔安今年**热的的两股势头来看，也证明大部分人也确实这么做的。

 翔安两股主流，都有一个作用要素，近名校

 1 一股围绕着实验双十，已经是价格标杆，四五万一平。

 2 一股是科技**板块的金地峯上。

其中金地·峯上除了近名校，也是占有资源的典型案例。小编之前反复提到的，房产价值贵在对城市资源的占有。政府投入的每一分钱都会反映到房价上，如果用相对合适的价格买到**大价值的资源，是挖笋。

而很多人总价300万左右，能选到的全能名校+地铁房，是金地峯上。用市场表现说话，这个项目续销阶段高峰时能做到每周来访300+组，月均近百套成交，在翔安南相当抢眼。

今年那么多市场投票让金地火起来，并且是开盘随时间推进，资源价值越来越被认可。

 初期 

去年中旬，在岛外学区热还没炸裂前，凭借地铁进出岛前哨战，近3号线站点（直线距离约400m）和各种产品独门武功，就呈现不一般的虹吸力，开盘不到一周，**批楼栋就几近售罄。

 中期 

学区成为岛外的**购买逻辑后。“一双外科”当中先在岛外办学的科技**翔安校区，作为出岛**梯队名校，价值被放大越来越受认可。而作为翔安科技**邻居的金地峯上，开始坐实名校房的标签。

 现在 

翔安南争到这个阶段，各个楼盘的价格、品相等“底牌”基本都打出来了，牌桌局面明朗。方便购房者横向对比，比过后，峯上综合实力能打，均好性能突出，特别是当全厦门“名校+地铁”组合普遍4万+时，这颗3万+遗珠就显得分外珍贵。

随着时间推移，价值内涵还在扩容

刚复盘金地峯上这个项目，几乎是闷声吃肉，在竞争白热化的翔安，走出了不一样的加速度。现在价格上调，仍旧理想出货，甚至比预计上的清盘时间提早三个月，足以说明市场对这个项目的高预期。

而接下来一两年，翔安出现了**大的变量，会展奥体和翔安政务区启动。

关于它们的千亿能量已经多次讲解过，这里不再赘述。直接说影响，金地峯上处在地铁3号线的轴承关键位，左手是厦门未来宇宙中心东部会展体育新城，右手是翔安政务大脑，这两个板块建设释放的巨大势能，势必能使峯上这个区位获得双重活力加热。

所以说，市场没有无缘无故的热爱，能成为翔安共识的主流标的，价值肯定不会低。而当下楼市节奏明显开始加速，对于普通购房者我们建议，比起猜测政策天气变化，分析并跟对主流，才是你掌控，且应该做的判断。