国贸璟原的优势劣势分析

2021/01/13 16:10

很多人会忽略是一个事：国贸在厦门基本不做刚需盘，所有的规划和户型都偏向于改善。价格也一直不便宜。国贸璟原可能是国贸厦门试水刚需的**个项目。备案价更是把区域的价格拉低了近5000元/㎡，估计整个环东项目都在骂娘.......

01

环东真核心，资源高度聚集，但要10年

厦门四大新城的重点发展区域绝对会很好。环东海域同安段有2大高聚集区域：1在美峰和五星酒店群；2在银城智谷、丙洲岛片区。美峰段强在海景开阔，离岛内更近，区域还会有一条海底隧道连通翔安东坑湾，背后的村落今年开始也在大面积拆迁。但整块区域的腹地被天马山和海夹着，地形受限只能狭长铺展。

【环东海域三大重点片区】

银城智谷片区的优势在于可以短距离联动整个环湾，包含方特、丙洲岛、以及中州板块。加上周边下柯、吕厝、顶柯、官浔村等村落都在中远期拆迁计划中，未来可以释放大片可做规划的土地。而且，板块背后就是整个同安老城。如果环东海域的定位是一座独立于岛内的新城，那银城智谷板块就是交通、产业、文化、商业、旅游聚焦的中心点。板块的角色就是环东的杏林湾。

【国贸璟园实地配套示意】

区域定位上高，但太费钱，导致成型慢。目前滨海浪漫线已好；银城智谷半成型；爱琴海购物公园开工建设，预期2023年开业；中山医院预期明年完工。小区域内聚集着写字楼群、运动中心、大型商业、两个旅游岛，加上后续在规划中的文化展馆等，资源高度聚集。国贸璟原算小版块** 优的住宅用地，离银城智谷约300米。考虑到银城智谷和爱琴海就在边上，不管6号线还是9号线改线，地铁都会在这设个点。要不然这么大代价基建不白费？

【银城智谷现状，图源于网络，侵删】

区域的劣势在于离岛内远，海景面较窄，国贸璟原只有小部分可以看海。周边工业园太多，影响新城感官。方特依然人气尴尬，丙洲旅游岛更是遥遥无期。在目前政策下，环东海域获得的投资已经弱于前几年，整个板块预期5年后界面可以改观很多，但真正成熟需要10年。

02

减价自然减配   原系升不升级看售价

今年9月，国贸原系价值发布，终于不叫天X了。喊着美好升级，但这玩意关键看利润。可以做了些设计的新花样，但实际用材减配嘛。作为国贸**个刚需项目，比之前减配还是很明显的。

减配方式1 园林

【国贸璟原沙盘实拍】

请注意看沙盘之间，整个社区除了中庭部分，大多区域都是直接铺设便宜的地砖。这点在今年交房的天悦、天峯就有苗头。正常园林道路都是3米内宽度，边上草坪和叠层的小灌木。本来楼间距就窄，国贸还在楼中间铺出双车道的地砖干道。除了消防需求的托词，这一动作就能节省近三分之X的绿化成本。（X是多少你猜）

减配方式2 公共区域

【国贸璟原立面实拍】

国贸之前的作品立面上都很有质感，用的真石漆偏贵，但璟原立面上的涂料价格就难说了。包含示范区呈现出来的公共部分、架空层空间细节度比之前也有删减。

减配方式3 精装

和国贸天系精装项目对比：

1、厨房消毒柜取消，美名为客户预留装洗碗机；

2、客厅空调取消；

3、卫生间镜柜变单片镜子，淋浴玻璃取消；

4、所有房间不再配备衣柜。

另外，有个不算减配但提升利润的动作。阳台变成内阳台，购房成本增加近十万。也许，项目**大的升级是：目前作为售楼处门面的大门。

03

楼间距窄  户型在刚需中较出色

项目楼间距较窄，低楼层会有采光影响。两梯四户规划，两电梯之间走道间隔很远，使用起来很不方便。户型总共4种。80㎡中间套三房一卫；88㎡中间套多一卫；94㎡、114㎡边套。

【80㎡三房一卫】

优势：三开间朝南，小面积做3房，有效空间多，无走廊等浪费。

劣势：不通透；客厅面宽窄，只有3.2米，阳台小；次卧、厨房采光差。

【94㎡三房两卫】

优势：很漂亮的小三房，通透、明亮，动静分区，空间感蛮好

劣势：除了空间里的尺寸都缩小了，也没啥缺点，主卫对门这种不碍事

【114㎡四房两卫】

优势：和上个户型相似，小四房，不改善，但格局对想要四房的人来说很好。

劣势：没赠送，小了点，特别是客厅的面宽和餐厅尺度只有以前普通三房大。

虽然说了缺点，但可以买。很简单的原因：1、在目前2.5万元/㎡能买到的一手新盘里，10年后没有哪个片区会比这更好。2、有利润的情况下，比起高地价亏本做的，花的成本还是会多些，毕竟老二在厦门还是有底线的。