厦门老湖里还有发展的空间吗

来源：吉屋网发布时间：2021-01-19 14:39:26

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连接海沧与岛内的第二西通预计将于2021年上半年建成通车。第二西通道，起于海沧区马青路与海沧大道交叉口，以海底隧道形式穿越厦门西海域后进入岛内，终于火炬北路，与成功大道相交，并与在建的第二东通道相连。

厦门第二西通道线路位置示意

这条福建*长的海底隧道，一头连接着岛外正当红的马銮湾新城，一个连接着湖里老城区，在缓解海沧大桥的交通压力外，也将老湖里重新拉进人们的视线中。

老湖里作为厦门经济特区的发源地，曾经是湖里区政府的所在地，岛内主要的工业区和港区。那时候，还没有五缘湾，大家说湖里，一般都是默认这片由兴湖路、南山路、疏港路、嘉禾路围合而成的区域。

回顾一下老湖里的发展史：上个世纪80年代，厦门经济特区在湖里正式破土开荒。厦华、金龙、厦顺、金鹭等一批知名企业纷纷填补了特区建设初期工业发展的空白。湖里成了工厂林立的工业区，同时也混杂了不少的居民区，甚至还有厦门*家五星级酒店——悦华酒店。

老湖里从来没有成为厦门的楼市热点，而且因为开发早，受时代的局限，规划比较一般，住宅产品较为陈旧。但是，湖里也有自己的一些特点和优势。首先，老湖里是原湖里区行政中心，绿化率很高，而建筑密度并不高，周边有湖里公园、仙岳山公园，生态环境还是不错的。第二西通道通车以后，老湖里将成为岛内联接海沧的一个重要节点，并且处于厦门岛内外交通的内环线上，再加上未来3号线华荣路地铁站加持，是否能够借此焕发新的生机呢？

伴随着厦门产业的转型，如今的老湖里已由原来的工业区正在蜕变成文创产业园及商务新区，随着2000年驻扎在湖里工业区的许多企业、工厂陆续外迁，湖里那些有时代印记的老厂房大量被闲置出来，慢慢变成了工业遗迹或者改造成文创园。几个经典园区有：原华美卷烟厂被改造成联发华美空间，已成为目前湖里*的花园式文创园，有超百家企业入驻；原厦华电子的3号、4号厂房被改造成海峡两岸建筑设计文创园；原厦华公司总部被改造成联发文创口岸，是时尚潮玩集聚的文创园区；原东南铝业老厂区改造成联发东南天地，变身成集影视传媒、创意生活和休闲旅游为一体的新兴创业园。

联发华美空间

海峡设计文创园

老湖里一带的商品房也是厦门较早开发的区域之一。比较有代表性的三航公寓，三航公司开发，一期1998年左右建成，楼梯房，二手挂牌均价约3.6万/㎡；2005年左右建成的古龙公寓，主打30-75平复式电梯，赠送多，二手挂牌均价约5.8万/㎡，面积小总价低，适合刚需过渡，投资出租的也多，人员混杂；房龄较新的悦华园，2010年左右建成，主打90平三房、102-112平四房，挑高6米，赠送面积大，二手挂牌均价约6.9万/㎡，舒适度较高、较宜居的小区，但挂牌均价都快接近品质更高社区更大配套更优的新房限价了；象屿花园、兴湖花园、都市雅苑、和悦里、区政府宿舍、鸿图苑、特祥苑、三航宿舍等一批90年代的老房子二手均价基本在2.7-3.5万/㎡之间；此外，紧邻悦华酒店的两个别墅：南泉小筑，江南风格双拼别墅，二手挂牌均价约6万/㎡，挂出房源总价1400-2000万；独栋韵园别墅，二手挂牌均价约7.2万/㎡，某建面347㎡挂牌总价3000万。

湖里公园附近的二手房也以90年代的居多，像华泰苑、德辉花园、海天小区、佳丽花园、南山公寓等二手挂牌均价都在3.2-3.8万/㎡，大部分是楼梯房，有小部分加装电梯。片区比较新的二手房，像南泰苑，特房开发，2000年左右建成，二手挂牌均价约4.7万/㎡，如下118平大三房，方正通透，三开间朝南，户型总体还可以；佳丽豪庭，2005年左右建成，带电梯，二手挂牌均价约5.4万/㎡，离湖里中心*很近，是片区房龄较新、较宜居的小区。

康乐新村和永升新城是片区两个较大的社区，康乐新村约95年建成，分为两期，大部分是楼梯房，60多-90多㎡的户型都有，二手挂牌均价4-4.2万/㎡，离塘边地铁口不远，距SM城市广场约1公里，永辉、夏商等生活配套便利；永升新城分为三期，97年-03年，二手挂牌均价约3.9万/㎡，面积从27-225平均有，三期带电梯，社区配套有游泳池、网球场、篮球场、幼儿园，距火炬园地铁站约500米。片区还有一个知名度较高的博士山庄小区，有高层、联排、独栋，产品多样，别墅二手挂牌均价约4.4-4.8万/㎡，以224㎡联排和328㎡独栋为主，带花园车库，算岛内闹中取静的社区，但别墅房龄偏大，绿化养护及物业相对有所欠缺。高层二手挂牌均价约5.1万/㎡，贝壳某154㎡复式挂牌总价600万，单价不到4万/㎡，性价比蛮高，而且社区离湖里公园很近，居住氛围安静。

片区对应的学区是华昌*、湖里中心*、康乐*和湖里*，老牌湖里*，2020年中考763人中，全市前100名7人，600分以上60人，600分以上占比7.86%，成绩位居湖里第三，仅次于五缘实验*、火炬*。2020年湖里*被一中、双十、一中海沧校区录取总人数115人，占比15.13%，也是仅次于五缘实验和火炬，列位湖里第三，因此湖里*还是很有潜力。

老湖里一带基本生活配套成熟，但缺乏大型商超、综合体，算是一个硬伤，周边SM广场和未来东渡港区的海上世界综合体，可以在一定程度上弥补。其实老湖里有这么多厂房，只要改造出一两个商业综合体，就能大幅度提升周边商业氛围。

老湖里一带除了生活配套成熟，交通便利，学区在岛内也算中等水平，其实厦门的*差距，并没有想像中的那么大，主要是生源的区别。这里的二手房价格在岛内算是一个洼地，主要是90年代的楼梯房居多，普遍没有电梯，居住舒适性和社区配套差一些，但普遍公摊小，实际使用面积大。随着国家老旧社区改造政策的推进，如果能进行必要的局部改造，比如加装电梯、外立面刷新、公共空间维修、燃气入户等，居住品质便能得到较大程度的提升。

对于想要在岛内落脚的购房者来说，老湖里算是一个价格洼地，而且未来生活品质还有提升空间，区域内众多的文创、办公基地改造，更是带来了文艺范，改变了整个片区的气质，再加上原来不错的环境，从社区的纯粹性来说，并不比我们之前说的江头片区差。随着厦门老市区各种学区房、准学区房被轮番炒作，相对低位的老湖里，或许也会迎来市场热度的上升，未来可能还有一定的*空间。

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