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集美 45500元/平米
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先一句话总结：还不错，但贵得有点像交智商税。
如果在厦门想买学区 房，基本会收到三个推荐：1、思明老破小；2、集美中海、中交；3、翔安建发、国贸。“校区”两字在媒体渲染下，强行把岛外各大“分校”安利成了山寨，然后开始了财富收割。连带吹捧的“集美区实验*”好像都能压过集美王牌——集美二小，实际结果三年后就知，但…….你们先把改校名多出的1万/㎡交了！
外国语集美校区和集美实小带来的溢价太高了，今天的评测先把这层光环去掉，看看真实的中海杏林鹭湾。
集美次级区域，被割裂的孤岛
杏锦路、沈海高速、海翔大道三条主交通，对小区域没有利好，而且合起来像3把刀将区域割裂的像个孤岛。“吵”只是看到的表象之一，对配套的延伸和享有影响很大，穿过这3条路到对面都不是很方便。
【周边-真实区位】
相对而言，杏林鹭湾离沈海高速更近，只有150米，且无遮挡，噪音的主要影响来源于此。以SM计算，进岛在岛外算较近位置，开车约20-30*。地铁到1号线诚毅广场需要1.2公里，走路预估需18*，未来白鹭双塔建好后，到地铁口也需要900米。
小区域1.5公里范围内，目前配套只有两所*、华西医院和软三，目前买啥只靠店面。从远期看，周边可用空地仅剩余莲花新城北侧部分。加上软三、沈海高速、杏锦路的阻隔，未来地块升级只剩2点：1、目前中交正招标开建的266米岛外*高楼白鹭双塔，附带写字楼、酒店、购物中心（距离约900米）。2、西亭村拆迁规划市政配套带来的升级（到西亭村核心位置约1.2公里）。这两个改变预估都要5年以上周期。
【周边-外国语校区、央著、软三】
如果把配套以3公里的范围来看，配套就要优质很多。集美新城核心公建、众多商场、杏林湾营运中心都在周边，只是需要开车。区域没散步的公园算是小瑕疵。整体而言，集美新城的核心位置是扯淡，但第二级是对的。
利润率算到可怕的中海产品
中海在业内有一样非常出名，就是利润率，2019年中海净利润率达到25.4%，这在低利润，甚至亏钱的市场里简直是个奇迹。这主要有两点，1、融资利率非常低，2、产品成本控制非常严格。
这条的主要影响就是，本身地价就超贵，指望行业*赚钱的公司用超出规格的成本给你去盖个豪宅就不要想了。在厦门呈现的几个作品只能说中规中矩，*的中海寰宇天下，在改善盘里也谈不上出色。但中海毕竟是央企，预期效果调低点，正常品牌开发商水准是能保证的。
产品上要少花钱，那就设计来凑。杏林鹭湾的整体设计不错，楼间距70多米，属于优秀级别。中庭空间非常开阔，分八大功能景观区，在园林的空间场景上还是下了不少功夫。
【杏林鹭湾鸟瞰效果-源自宣传截图】
建筑立面，屋檐和转角设计的“扎哈”风格的曲线，确实有新意。至于说的大面积全景玻璃及铝板线条设计，请注意铝板只是描述线条，也就是用贵点的材料做了下装饰就是。5G智慧社区这种概念，建议直接忽略。
假边套，赠送少，2梯3户是优势
项目宣传68%户型是边户，但其实这里面有很多是夹在2个凸出户型中，受两面建筑遮挡，比较影响阳光的假边套。楼型上，多两梯三户，加部分一梯两户，舒适度不错。
户型种类比较多，*小面积100㎡3房，但四房只有130㎡以上，多为封闭阳台，全部精装。赠送很少，整体户型中等，下面只列*多的3个户型分析。
C户型：105㎡三房
优势：餐厅面积大；所有卧室都朝南;
劣势：不通透，空气流通差，次卧采光面窄；主卫和厨房较暗;
D户型：110㎡三房
优势：南北通透;动静分区;南面双阳台;
劣势：除了假边套;封闭阳台和房间小点，别的很好;
E户型：130㎡四房
优势：真边套，南北通透;餐厅较宽敞，南向双阳台;
劣势：赠送非常少，房间小;厨房动线尴尬，同面积里客厅较窄;
容易被忽略的物业费，未来租房人多
中海物业口碑还可以，但这物业费定价偏贵了，每月4.3元/㎡，但做出这价格的服务出来？只能说我个人不信。另外因为软三因素，项目肯定好出租，这也会带来未来因租房人员过多而导致居住环境下降的风险。
整体评测同地段，品质预期不如央著，也没大缺点。就是贵！目前售价超过4.5万/㎡，即便考虑学区因素，也贵了约大几千。如果一定要买学区，岛内和翔安双十那不也挺好？
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